刘彬要实现总理房价政策调控最至少需要三年时间
尽管房价下降大趋势早已形成,但市场依然心存侥幸,而温家宝总理在记者会上的答问,则让人们对房价调控空间再度展开联想。
日前有专业网站计算出了“总理房价”,并以此推断房价预期目标价格。不过,这个计算是静态的,对家庭收入估算也不合理,因而不具参考意义。
现在需要厘清的问题有三,一,房价下跌究竟是市场规律还是调控结果;二,房价下跌空间有多大;三,房地产调控时间有多长。
目前学界对房地产调控分歧很大,大多数自由主义经济学家都反对以行政手段调控市场,认为违反经济规律,并预期房价会出现报复性上涨。
影响房价的因素很多,表面看是供求关系决定价格,但住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。实际上,决定需求的因素包括可支配收入、消费偏好(租房还是买房)、价格预期、贷款利率、税收等,决定供给的因素包括土地供应量、资金、价格预期、存货等。一般而言,影响房价的主要因素当是收入、预期和货币供给。当然,土地供给处于垄断局面,政府成为决定住房成本的重要力量。不过,虽然地方政府受制于土地财政,但影响地价的因素仍然是中央政府的货币政策。如果货币存量固定,那么地方政府要想拍得土地收入,只能降价促销,因为市场中货币一定,你要拍高价,别的地方就要降价,而为了优先获得土地收入,地方政府就会争先降价拍卖,卖的早,才可能卖的好。
而可支配收入与价格预期,实际也取决于货币增长速度。
简而化之,真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成,二者之和乘以货币乘数,即构成广义货币供给。目前看,这两个因素都发生了重要变化。一方面银行信贷增速受到控制,另一方面外汇占款近来也出现戏剧性变化。去年末,外汇占款曾连续三月负增长,这意味着人民币升值周期基本结束,未来汇率可能双向波动。随着中国对外投资规模增长和进口扩张,国际储备将逐渐回落,而实体经济增长,也在吸收过剩流动性,因而,以人民币计价的资产价格需要重估。
目前学界和开发商都对限购进行抨击,认为一旦放开限购,将会导致房价出现报复性反弹。我以为,这只是看到一个表面现象。限购,与其说限制了价格暴涨,不如说也抑制了房价暴跌。由于货币存量增速极低,价格上涨预期消失,再加上住房存货消化需要假以时日,那么此时放弃限购,最合理的结果是,房价先是出现短期报复性上涨,然后放量下跌,房地产市场崩盘。
这又引出第二个问题,房价下跌空间有多大。按照政府既定思路,让房价回归合理价位的路径有二,一是房价下跌,二是收入增长,目前政府采取双头并进策略,即一方面让房价下降,一方面增加居民可支配收入。房价与居民收入相匹配的目标是动态变化的,而非以目前静态收入计算。目前国际上标准是5-8年收入买一套商品房,中国普通商品房标准为70—90平米面积,如果我们以8年收入买一套70平米商品房来计算合理房价,那么京沪两地房价回归目标就可以得出大体标准。
以2011年京沪人均实际可支配收入做基数,收入增长率设定10%(目前为8%多,考虑到分配收入改革,假定增长率略有提高),增长期为三年(与政治周期有关,本届班子政策不变,下届班子政策延续一年),推算北京和上海两地住房合理价格。
北京, 2011年城镇居民可支配年收入为32903元,三口之家家庭收入为98709元。这里应该注意,人均可支配收入计算时包括了非劳动力人口,因而还原成家庭收入时应以三口之家计算。如果增长三年,则2014年家庭可支配收入为131382元。以此为基数计算8年家庭总收入为1051053元,若以70平米面积计算,合理房价应该是15015元,若以90平米面积计算,合理房价近11678元。
再来看看上海,2011年上海城镇人均可支配收入为36230元,家庭收入为108690元,若增长三年,增长率10%,则2014年家庭收入为144666元,8年家庭总收入为1157331元。若以70平米计算,合理房价为16533元,若以90平米计算,合理房价约为12859元。
这是一个合理的计算结果,考虑到了居民收入增长和房价下跌双重效应。因而,对于房地产调控的判断大体是这样的,调控时间至少三年,北京合理房价为15000元,上海合理房价为16500元。
平均收入并不能反映经济现实,大部分低收入家庭即便收入增长,也可能买不起房,而房价走势也存在博弈过程。如果考虑到投资者的“囚徒困境”,那么一旦市场形成对货币存量减少的共识,再加上房产税预期,则房价也可能快速下跌。当然,这不是政府希望看到的,所以政府要限购。
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